Legalizacja samowoli budowlanej 2020
1.10.2020 r.
Autor: r. pr. dr Maciej Swędzioł
W dniu 19 września 2020 r. weszła w życie obszerna nowelizacja ustawy Prawo budowlane uchwalona ustawą o zmianie ustawy - prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw z dnia 13 lutego 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 471). Zmianie uległy m.in. przepisy dotyczące prowadzenia postępowania dotyczącego samowoli budowlanej. Poniżej przedstawiam garść informacji na temat nowelizacji.
Czym jest samowola budowlana?
Prawo budowlane nie definiuje pojęcia samowoli budowlanej. Przepisy dotyczące postępowań legalizacyjnych umieszczono w rozdziale 5A ustawy pt.: „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy”. Pod pojęciem samowoli budowlanej, rozumiemy sytuację, w której prowadzenie budowy lub wybudowanie obiektu lub jego części odbywa się bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu do tego zgłoszenia. Zasadą w prawie budowlanym pozostaje bowiem dopuszczalność prowadzenia robót budowlanych jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 Pr. Bud.), chyba że z przepisów wynika co innego. Wyjątki od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę określonych robót budowlanych lub też ograniczenie do obowiązku zgłoszenia faktu ich wykonywania określają przepisy art. 29-31 Prawa budowlanego.
Organ administracji budowlanej uprawniony jest do wydawania określonych decyzji nie tylko w sprawach dotyczących budowy (a więc też: odbudowy, rozbudowy, nadbudowy), ale także w przypadku wszystkich kategorii robót budowlanych (przebudowie, montażu, remoncie), wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Na właściciela nieruchomości mogą zostać nałożone także określone obowiązki, a nawet kary finansowe w przypadku braku zgłoszenia organowi zamiaru dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. W zależności od tego czy postępowanie dotyczy nielegalnej budowy, innych robót budowlanych czy też zmiany sposobu użytkowania obiektu, należy stosować w tych sprawach inne przepisy prawa budowlanego. W tym wpisie zajmuję się wyłącznie problematyką związaną z legalizacją nielegalnej budowy.
Procedura legalizacji samowoli budowlanej 2020
Do tej pory organ nadzoru budowlanego wszczynał postępowanie w przedmiocie legalizacji z urzędu, w szczególności nakazując w pierwszej kolejności rozbiórkę obiektu lub jego części wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, ustalając również w tym trybie wysokość opłaty legalizacyjnej. Na podstawie odrębnych przepisów toczyło się również postępowanie w zależności od tego czy nielegalna budowa wymagała pozwolenia na budowę, czy też tylko zgłoszenia.
Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku powzięcia przez organ informacji o prowadzeniu budowy niezgodnie z prawem, organ działając z urzędu wydaje decyzję o wstrzymaniu budowy obiektu budowlanego lub jego części (dotyczy to również obiektu którego budowę zakończono), niezależnie od tego czy dla budowy konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, czy też wystarczające było zgłoszenie tego faktu organowi. W postanowieniu o wstrzymaniu robót organ informuje adresata o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej. Powyższe oznacza, że to od właściciela nieruchomości zależeć będzie czy złoży wniosek o legalizację, a więc czy będzie chciał doprowadzić budowę do stanu zgodnego z prawem. Termin na złożenie takiego wniosku wynosi 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi postanowienia o wstrzymaniu budowy. Wniosek o legalizację można wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji.
Jeśli inwestor złoży stosowny wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego zobowiąże go do złożenia dokumentów legalizacyjnych, w terminie nie krótszym niż 60 dni.
Dokumenty legalizacyjne
W zależności od tego czy postępowanie toczy się w sprawie dotyczącej budowy wymagającej pozwolenia na budowę czy też tylko zgłoszenia organowi, ten będzie wymagał od inwestora innego katalogu dokumentów i oświadczeń.
W przypadku budowy dla której wymagane jest pozwolenia na budowę inwestor będzie zobowiązany do przedłożenia przede wszystkim:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
2) trzech egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
3) oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane (składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej);
4) dwóch egzemplarzy projektu technicznego.
Inne dokumenty mogą być wymagane od inwestora w szczególnych przypadkach enumeratywnie wymienionych w ustawie.
W przypadku budowy dla której wymagane jest wyłącznie zgłoszenie tego faktu, inwestor zobowiązany będzie do przedłożenia:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
2) oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane (składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej);
3) projektu zagospodarowania działki lub terenu.
Ustalenie wysokości opłaty legalizacyjnej
Organ nadzoru budowalnego weryfikuje kompletności i prawidłowość przedłożonych dokumentów, a także zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Organ może wezwać inwestora do usunięcia stwierdzonych braków lub wad przedłożonych dokumentów.
W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
Wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku budowy wymagającej pozwolenia na budowę zależy od stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), które mnoży się przez siebie. Podstawowa stawka opłaty wynosi 500 zł, jednak w postępowaniu legalizacyjnym ulega ona z mocy prawa pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Pozostałe dane wynikają z załącznika do ustawy Prawo budowlane. W praktyce oznacza to że minimalna kwota, którą inwestor będzie zobowiązany zapłacić za legalizację wybudowanego obiektu budowlanego to 25.000 zł.
Jeśli dla budowy wystarczające było jedynie zgłoszenie, wysokość opłaty legalizacyjnej ma charakter zryczałtowany i wynosi 2500 lub 5000 zł w zależności od tego jakiego obiektu budowlanego dotyczy postępowanie.
Rozbiórka obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia
Pomimo, że postępowanie w przedmiocie legalizacji wszczyna się obecnie wyłącznie na wniosek, inwestor chcąc zakończyć budowę lub użytkować wybudowany obiekt budowlany, nie uniknie konieczności wniesienia stosownych opłat legalizacyjnych. W przeciwnym razie, musi on się liczyć z koniecznością rozbiórki obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego wydaje bowiem decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
1) niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
2) wycofania wniosku o legalizację;
3) nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
4) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
5) nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
6) kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Bierność inwestora w sprawie objętej wszczętym postępowaniem legalizacyjnym może wiec działać wyłącznie na jego niekorzyść.
Uproszczone postępowanie legalizacyjne 2020 – legalizacja starej samowoli budowlanej
Całkowitą nowością na gruncie prawa budowlanego jest wprowadzenie oddzielnej procedury umożliwiającej legalizację budowy obiektów budowlanych, które zakończyły się co najmniej 20 lat przed stwierdzeniem przez organ ich wybudowania bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Co istotne, przepisy o postępowaniu uproszczonym odnosić się mogą również do obiektów wybudowanych przed wejściem w życie nowelizacji. Wszczęcie postępowania legalizacyjnego następuje wówczas na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.
Procedura legalizacji tzw. starych samowoli budowlanych została znacząco uproszczona. Dla takich obiektów nie ma bowiem konieczności uzyskiwania stosownych zaświadczeń o zgodności z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy, a także brak jest obowiązku przedkładania kompletnego projektu budowlanego. Do dokumentów legalizacyjnych w postępowaniu uproszczonym należą:
1) oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej)
2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Organ nadzoru budowlanego kompletności dokumentów oraz czy z przedłożonej ekspertyzy wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W zależności od wyników tej weryfikacji, organ wydaje decyzję o legalizacji (jeśli stwierdzi kompletność przedstawionych dokumentów i bezpieczeństwo obiektu) lub decyzję o nakazie rozbiórki (jeśli dokumentów nie złożono, są one niekompletne lub też obiekt nie nadaje się do bezpiecznego użytkowania).
Co istotne, przepisy nie wskazują, aby w przypadku legalizacji starej samowoli budowlanej konieczne było wnoszenie opłaty legalizacyjnej. Oznacza to, że najgorszą dla właściciela nieruchomości konsekwencją wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest konieczność rozbiórki obiektu. W przypadku skutecznego przeprowadzenia całej procedury, koszt prowadzenia postępowania ogranicza się do konieczności przygotowania w/w dokumentów, w szczególności ekspertyzy technicznej.
Stosowanie przepisów dotychczasowych
Zgodnie z ustawą zmieniającą prawo budowlane do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, należy stosować przepisy Prawa budowlanego w brzmieniu dotychczasowym. Nie ma również możliwości legalizacji starej samowoli budowlanej jeśli przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów wydano już dla obiektu decyzję o nakazie rozbiórki.
Jeśli masz pytania dotyczące tego artykułu, skontaktuj się z nami!
Przeglądaj wg. tematu