Utracone korzyści w związku z opóźnionym przekazaniem lokalu przez dewelopera
Autor: r. pr. dr Maciej Swędzioł
13 października 2020 r.
Dowiedziawszy się, że deweloper planuje budowę bloku wielorodzinnego w jej mieście, Pani Marzena zaplanowała świetną inwestycję. Zamierzała zakupić od dewelopera mieszkanie, a następnie wynajmować je długoterminowo osobom pracującym. Czynsz najmu miał pokryć koszty zaciągniętego na ten cel kredytu i umożliwić Pani Marzenie osiągnięcie dodatkowego dochodu. Początkowo wszystko przebiegało zgodnie z planem, jednak w toku prowadzonej budowy pojawiły się problemy, których strony wcześniej nie przewidywały.
Zawarcie umowy deweloperskiej
Zmierzając do realizacji założonego planu Pani Marzena zawarła z deweloperem umowę deweloperską i zwróciła się z wnioskiem do wybranego banku po udzielenie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Ponieważ jej dochody były stabilne, uzyskała pozytywną decyzję kredytową. W podpisanej umowie deweloperskiej ustalono m.in. w jakim terminie deweloper ukończy budowę i przekaże lokal na własność kupującej.
Problem z ukończeniem budowy w terminie przez dewelopera
Po pewnym czasie przedsiębiorca poinformował kupującą, że najprawdopodobniej nie ukończy budowy na czas i wskazał nowy prawdopodobny termin zakończenia inwestycji. Jako przeszkody, które uniemożliwiały realizację umowy w terminie wskazywano m.in. złe warunki pogodowe i braki kadrowe związane ze stanem epidemii COVID-19. Pani Marzena podjęła w międzyczasie starania o szybkie zaadaptowanie lokalu do celów mieszkalnych oraz rozpoczęła poszukiwane przyszłych najemców. W tym czasie deweloper jeszcze kilkukrotnie przesuwał termin ukończenia prac. Ostatecznie wszystkie roboty uzgodnione umową wykonano, a budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, jednak budowę ukończono z ponad 120-dniowym opóźnieniem. W tym czasie Pani Marzena musiała kilkukrotnie przesuwać termin rozpoczęcia wykończenia mieszkania przez firmę remontową, straciła korzystną ofertę cenową, jak również kilkukrotnie musiała odmówić zainteresowanym najemcom, ponieważ lokal nadal nie nadawał się do zamieszkania.
Klauzula abuzywna w umowie z deweloperem
Po zakończeniu budowy z dużym opóźnieniem deweloper zaprosił Panią Marzenę do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Przedsiębiorca zaproponował wzór umowy, w którym znalazło się postanowienie zgodnie z którym kupująca miała oświadczyć, że spółka należycie wykonała umowę deweloperską i kupująca nie posiada z tego tytułu żadnych roszczeń wobec dewelopera, poza roszczeniami z tytułu udzielonej rękojmi i gwarancji. Pani Marzena nie miała wpływu na treść umowy. Początkowo nie zgadzała się na jej zawarcie kwestionując w/w postanowienia. Ostatecznie zawarła umowę przenoszącą własność mimo, że zawierała ona niekorzystne dla niej postanowienia. Taką decyzją podjęła ze względu na zobowiązania wynikające z zawartej z z bankiem umowy kredytowej. Po pewnym czasie Pani Marzena stwierdziła, że poniosła jednak istotną szkodę w postaci utraconych korzyści spowodowanych brakiem możliwości wynajmowania lokalu oraz konieczności poniesienia zwiększonych kosztów organizacji firmy remontowej. Czując, że jest gotowa do sporu wytoczyła deweloperowi powództwo o zapłatę utraconych korzyści wskazując przy tym, że wspomniane postanowienie zwalniające dewelopera z odpowiedzialności, jest dla niej niewiążące.
Oceniający sprawę sąd stwierdził, że zamieszczona w umowie klauzula ma charakter niedozwolony (abuzywny). Jak stanowi przepis art. 385(1) § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Jednocześnie zgodnie z § 3 powołanego przepisu nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Jak stanowi dalej przepis art. 385(3) § pkt 2 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Natomiast ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4 art. 385(1) k.c.).
Roszczenie o utracone korzyści od dewelopera
Co do zasady Pani Marzena mogłaby dochodzić odszkodowania z tytułu utraconych korzyści. Niestety nie była w stanie wykazać przed sądem, że wystawiała mieszkanie na wynajem oraz utraciła zainteresowanych najemców. Nie posiadała też żadnych ofert od firm remontowych, z których mógłby wynikać wzrost cen w czasie. Z tej przyczyny sąd ostatecznie oddalił powództwo Pani Marzeny, ku uciesze dewelopera.
Powyższy stan faktyczny opisano w oparciu o okoliczności wskazane w uzasadnieniu wyroku SR dla Wrocławia-Krzyków z dnia 24 października 2013 r., I C 643/10. Pomimo znacznego upływu czasu i zmiany przepisów, w oparciu o które deweloperzy oferują mieszkania na sprzedaż, istotne elementy uzasadnienia orzeczenia nie straciły na aktualności. Każdy nabywca lokalu będący konsumentem powinien pamiętać, że nie zawsze wyrażenie zgody na wpisanie określonego, niekorzystnego postanowienia do umowy, eliminuje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera w przyszłości. W relacjach z konsumentem deweloper nie może narzucić kupującemu warunków umownych zmierzających do zwolnienia przedsiębiorcy z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte (nieterminowe) wykonanie zobowiązania.
Jeśli masz pytania dotyczące tego artykułu, napisz do nas!
Przeglądaj wg. tematu