7 rzeczy, o których musisz pamiętać przed zakupem mieszkania lub domu
autor: r. pr. dr Maciej Swędzioł
1.12.2020 r.
Kupno mieszkania lub domu to ważna i często trudna decyzja, która wiąże się ze sporym uszczupleniem zgromadzonych oszczędności, a nierzadko też z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Aby zakup wymarzonych czterech kątów lub doskonałej inwestycji na przyszłość przebiegł bez prawnych niespodzianek, warto zadbać o weryfikację kilku informacji. Zapoznaj się z tym poradnikiem aby uniknąć problemów w przyszłości.
1. Sprawdź księgę wieczystą
Jeśli oferta sprzedaży mieszkania lub domu wyda Ci się interesująca, niezależnie od tego czy dotyczy to rynku pierwotnego, czy wtórnego, to pierwszą informacją, o którą powinieneś poprosić sprzedającego jest numer księgi wieczystej. Dane z ksiąg wieczystych są kopalnią wiedzy na temat nieruchomości i jej historii. Dane wieczystoksięgowe nie powinny być ukrywane przez sprzedającego. Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi elektroniczną ewidencję ksiąg wieczystych pod adresem: ekw.ms.gov.pl, gdzie możesz sprawdzić istotne informacje dotyczące interesującej Cię nieruchomości.
Dane w elektronicznych księgach wieczystych podzielone są na działy. W każdym z nich znajdziesz inny katalog informacji. Z bazy eKW dowiesz m.in.: kto jest ujawniony jako właściciel nieruchomości i na jakiej podstawie ją nabył, jaki jest adres i rodzaj nieruchomości, czy na nieruchomości ciążą jakieś prawa osób trzecich (np. służebności) lub też czy może właściciel nieruchomości może korzystać w jakimś zakresie z innych nieruchomości, a także czy z nieruchomością związane są udziały w części wspólnej. W elektronicznych księgach wieczystych gromadzone są też informacje na temat ewentualnych egzekucji prowadzonych wobec nieruchomości lub innych ograniczeń w jej zbywaniu lub rozporządzaniu. Ostatecznie, publiczny rejestr zawiera informacje o tym, czy dana nieruchomość obciążona jest hipoteką, a jeśli tak, to jaka jest suma wierzytelności hipotecznej i kto jest wierzycielem.
Dokładne sprawdzenie księgi wieczystej chroni stronę kupującą. Dane zawarte w księgach wieczystych objęte są tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”
2. Sprawdź podstawę nabycia, gdy nie ma księgi wieczystej
Nie wszystkie nieruchomości muszą mieć założoną księgę wieczystą. Szczególnie dla starych domów i mieszkań księgi wieczyste mogą nie być prowadzone. Zakup nieruchomości, dla której nie założono jeszcze księgi wieczystej jest jednak w pełni dopuszczalny, a brak księgi nie musi oznaczać, że z nieruchomością wiążą się jakieś problemy. W takim wypadku powinieneś poprosić sprzedającego o dodatkowe dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu lub domu. Może to być zaświadczenie ze spółdzielni, umowa (np. sprzedaży lub darowizny) na podstawie której nabył dom lub mieszkanie, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Warto również zweryfikować inne rejestry publiczne i wymagać od kontrahenta przedstawienia np. wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Przy podpisywaniu umowy sprzedaży poproś notariusza o założenie do sądu wniosku o założenie księgi wieczystej dla zakupionej przez Ciebie nieruchomości. Zostanie w niej ujawniony wpis własności oraz zapewne hipoteka banku, jeśli zaciągałeś kredyt hipoteczny w związku z transakcją kupna.
3. Zweryfikuj czy przeciwko właścicielowi nie toczy się egzekucja z nieruchomości
Dane na temat prowadzonych postępowań egzekucyjnych znajdziesz w dziale III elektronicznej księgi wieczystej. Zajęcie nieruchomości przez komornika nie wyklucza jej bezobciążeniowej sprzedaży. Pamiętaj jednak, że komornik musi zostać zaspokojony przy transakcji sprzedaży, abyś Ty nie ponosił odpowiedzialności za długi sprzedającego. W takim wypadku należy zwrócić się do komornika, który prowadzi egzekucję o wydanie zaświadczenia o zadłużeniu wraz z podaniem rachunku bankowego na który należy uiścić powstałą zaległość. Część ustalonej ze sprzedającym ceny sprzedaży odpowiadającej kwocie wskazanej na zaświadczeniu należy wówczas przelać w określonym terminie na rachunek komornika, aby ten wydał kupującemu zaświadczenie o zakończeniu egzekucji i złożył w sądzie wniosek o wykreślenie wzmianki o prowadzonej egzekucji. Jeśli zadbasz o dokumenty będziesz mógł cieszyć się domem bez zadłużenia, a jednocześnie spłacisz długi sprzedającego. Dla własnego bezpieczeństwa zadbaj też, aby sprzedający oświadczył w umowie, że nie ciążą na nim inne niezaspokojone długi.
4. Uzyskaj promesę bankową wykreślenia hipoteki
Może się okazać, że poprzedni właściciel nieruchomości, zaciągnął w banku kredyt, aby sfinansować jej zakup i do dnia sprzedaży nie zdążył go spłacić w całości. Żaden problem! W takim wypadku sprzedający powinien na prośbę kupującego wystąpić do banku po wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia lub z wnioskiem o wydanie promesy wykreślenia hipoteki. W umowie sprzedaży należy ustalić jaka suma powinna zostać przelana bezpośrednio na rzecz banku hipotecznego, aby ten, zgodnie z wydaną promesą lub zaświadczeniem, zgodził się na wykreślenie hipoteki. Również w sytuacji, gdy Ty sam występował będziesz o kredyt na zakup domu, najprawdopodobniej kredytujący bank będzie wymagał od Ciebie uregulowania poprzedniego zadłużenia hipotecznego ciążącego na kupowanej nieruchomości, tak aby mógł ujawnić swoją wierzytelność na pierwszym miejscu hipotecznym.
5. Uzyskaj projekt budowlany i inne dokumenty dotyczące budowy
Przed zakupem zweryfikuj plan budynku wynikający z projektu budowlanego i wydanego pozwolenia na budowę. Jeśli to możliwe, poproś o przekazanie wszystkich dokumentów potwierdzających historię budowy nieruchomości (szczególnie w przypadku zakupu domu) oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (jeśli było wymagane). Jeśli budynek był przebudowywany po jego wybudowaniu, dopytaj o ewentualny zakres przebudowy i ustal czy sprzedający przygotowywał w tym celu jakąś dokumentację budowlaną. Poproś też sprzedającego o przekazanie wszystkich aktualnych dokumentów gwarancyjnych i posiadanych instrukcji obsługi na wyposażenie nieruchomości i elementy wykończenia, które mogą okazać się dla Ciebie przydatne na wypadek awarii.
6. Zweryfikuj czy nieruchomość nosi wady obniżające jej wartość
Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Odpowiedzialność ta ukształtowana jest na zasadzie ryzyka, co oznacza że sprzedawca będzie odpowiedzialny za ewentualne wady niezależnie od tego czy o nich wiedział i ukrył je przed kupującym, czy też sam był ich nieświadomy. Co do zasady sprzedający jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi jedynie wtedy gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 §1 KC). Informacja o ewentualnych wadach nieruchomości może być doskonałą podstawą do negocjacji o obniżeniu ceny w związku z istniejącymi wadami. Wadą nieruchomości może być nie tylko jej fizyczne uszkodzenie, ale też np. brak swobodnego dostępu do drogi publicznej.
7. Wymagaj od sprzedającego zgromadzenia dokumentów do umowy sprzedaży
Katalog dokumentów, o które poprosi notariusz w związku z projektowaną umową sprzedaży może się różnić w zależności od tego jaka nieruchomości jest przedmiotem transakcji. Z pewnością jednak warto wymagać od sprzedającego co najmniej przedstawienia: zaświadczenia z urzędu miasta stwierdzającego że nikt nie jest zameldowany na nieruchomości, czy też zaświadczenia z urzędu miasta stwierdzającego brak zaległości sprzedającego w płatności z tytułu podatku od nieruchomości albo zaświadczania od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej stwierdzającego brak zadłużenia właściciela lokalu z tytułu opłat wobec spółdzielni lub wspólnoty (w przypadku mieszkań). Notariusz może wymagać od stron również przedstawienia wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, czy też zaświadczenia że nieruchomość nie jest położona w obszarze rewitalizacji. Jeśli notariusz sam nie będzie w stanie zweryfikować tej informacji w sądzie wieczystoksięgowym, poprosi również sprzedającego o wykazania podstawy nabycia prawa do lokalu lub domu. Nie jest to oczywiście zamknięty katalog dokumentów, które mogą być wymagane przy sprzedaży nieruchomości.
Masz pytania odnośnie do tego artykułu? Napisz do nas!
Przeglądaj wg. tematu